건폐율이란 건축밀도를 나타내는 대표적인 지표의 하나로서 『건축법』에서는 대지면적에 대한 건축면적의 비율로 정의하고 있다. 여기서 대지면적이란 건축대상 필지 또는 부지의 면적이며 건축면적은 건물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적(水平投映面積)이며 대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다.

건폐율(%)=건축면적 / 대지면적 × 100

예를 들어, 1층 30평, 2층 30평인 건축물이 67평의 대지에 있다면 건축면적은 30평이고

건폐율은 30÷67×100= 약45%입니다.

용적률은 대지 내 건축물의 건축 바닥면적을 모두 합친 면적(연면적)의 대지면적에 대한 백분율이며 지하층·부속용도에 한하는 지상 주차용으로 사용되는 면적은 용적률 산정에서 제외된다.

용적률 ＝ (건축물연면적/대지면적) × 100

위의 경우 연면적은 60평이며 용적률은 60÷67×100=약90%입니다.

처마나 차양 등이 수평거리로 1m 이상 돌출되어 있으면 그 끝에서 1m 후퇴한 선까지를 건축면적으로 산정합니다.

2층 이상의 외벽이 1층의 외벽보다 밖으로 나와 있을 때에는 그 층의 수평투영면적에 의하여 그 부분의 면적을 가산합니다.

건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 정합니다. 다만, 다음 각 항목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 항목에서 정하는 바에 따른다고 규정되어 있습니다.

가. 벽·기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1미터를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 한다.

나. 주택의 발코니 등 건축물의 노대나 그 밖에 이와 비슷한 것(이하 "노대등"이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치 여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대 등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다.

다. 필로티나 그 밖에 이와 비슷한 구조(벽면적의 2분의 1 이상이 그 층의 바닥면에서 위층 바닥 아래면까지 공간으로 된 것만 해당한다)의 부분은 그 부분이 공중의 통행이나 차량의 통행 또는 주차에 전용되는 경우와 공동주택의 경우에는 바닥면적에 산입하지 아니한다.

라. 승강기탑, 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상·옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 아니한다.

일조 등의 확보를 위해 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 각 부분을 정북방향으로의 인접대지 경계선으로부터 다음의 범위 안에서 건축조례가 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다. (다만, 전용주거지역 또는 일반주거지역안에서 건축물을 건축하는 경우로서 건축물의 미관향상을 위하여 너비 20m 이상의 도로(자동차전용도로를 포함한다)로서 건축조례가 정하는 도로에 접한 대지 상호간에 건축하는 건축물의 경우는 예외)

1. 높이 9미터이하인 부분 : 인접대지경계선으로부터 1.5미터 이상

2. 높이 9미터를 초과하는 부분 : 인접대지경계선으로부터 당해건축물의 각 부분의 높이의 1/2 이상

2층 이하로서 높이가 8m 이하인 건축물에는 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 일조 등의 확보를 위한 규정을 적용하지 않을 수도 있다.

도로 폭에 따른 건축물의 높이를 제한하는 것으로

보통 전면도로나 반대쪽 대지경계선까지 수평거리의 1.5배를 넘을 수 없습니다.

가령 도로 폭이 6m일 경우 건축물의 높이는 도로에 면한 부분이 9m를 넘을 수 없습니다.

면적당 주차대수를 산정합니다.

주차대수의 산정은 지자체마다 다르므로 조례를 확인하셔야 합니다.

해당 관청 홈페이지에 자치조례중 주차장조례를 확인하여 적용합니다.

국가는 『개발이익환수에 관한 법률』을 통해 개발사업 대상 토지에 대한 투기를 방지하고 그 토지의 효율적인 이용을 촉진하기 위해 법규에 의한 해당사업의 개발이익에 대해 환수금(還收金)을 부과·징수하는 개발이익환수제도를 운영하며, 이 때 부과·징수되는 환수금이 개발부담금이다.

개발부담금은 개발이익의 25%를 기준으로 부과되며 경우에 따라서 제외·감면·면제될 수도 있다.

개발이익 ＝ ‘개발사업의 준공인가 시 부과대상 토지가격(당해 년도 개별공시지가 ＋ 정상지가 상승분)’ － ‘개발사업의 인가 시 부과대상 토지가격(당해 년도 개별공시지가 ＋ 정상지가 상승분)’ － ‘개발사업의 인가부터 준공인가 기간 동안의 정상적인 토지가격의 상승분 － 개발비용(규정에 의해 산출된 공사비 등의 합계)’

부가세 환급 대상은 상가 건축

부가세 면제 대상은 주택 건축.

부가세 환급은 상가를 건축할 때에 어떤 사업자를 가지고 있느냐에 따라 환급대상의 유무가 결정이 됩니다.

과세사업자에는 간이과세자와 일반과세자가 있는데요,

건축공사비에 해당하는 부가세를 환급받을 수 있는 대상은 일반과세자입니다.

연간임대료가 4,800만원이 넘는 경우 일반과세자에 해당하며 그 미만인 경우에는 간이과세자로 등록하셔야 합니다.

주의하셔야 할 점은, 부동산 임대 일반과세자로 등록하실 때 사업자 등록시기입니다.

시공사와 시공계약서상의 계약일자로부터 20일 이내에 사업자 등록을 마치셔야만 부가세를 환급 받으실 수 있습니다. (부가가치세법 참고)

부가세 면제는 주택을 건축할 때 주택의 규모가 얼마냐에 따라 면제대상의 유무가 결정이 됩니다. 주택의 규모가 전용면적 85㎡ 이하에 해당하면 부가세가 면제됩니다.

대부분의 건축물들은 신축 혹은 증개축을 할 때에 ‘건축허가’를 받아야 합니다.

그러나 규모가 크지 않고 주위 환경에 큰 영향을 주지 않는 건축은 건축허가 없이 ‘건축신고’만으로도 가능합니다.

신축일 경우는

① 연면적 100㎡ 이하

② 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만일 경우

③ 표준설계도에 따라 건축하며 《건축조례》로 정하는 건축물일 경우

증개축일 경우에는

① 연면적 85㎡ 이내의 증축/개축/재축

② 건축물 높이 3m 이하에서의 증축일 경우

③ 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만의 대수선

④ 주요구조의 해체가 없는 대수선일 경우에도 건축신고만으로 가능합니다.

또한 건축신고의 경우 건축물 설계는 건축사를 거치지 않아도 되고, 착공신고에도 ‘감리’선정 등이 적용되지 않아, 건축사를 거쳐야 하는 설계비와 대행수수료에 많은 차이가 있습니다.

건축심의는 건축허가 이전 단계에서 받아야하며 건축심의를 통과하지 못한다면 당연히 건축허가 또한 받을 수 없습니다. 해가 바뀔수록 건축심의가 강화되고 있으며, 만약 내 건축물이 건축심의 대상이라면 설계기간도 한 달 정도 더 여유있게 잡으셔야 합니다.

건축심의 신청시에는 설계도서(배치도, 평면도, 입면도, 주단면도로서 전자문서로 된 도서가능)를 제출해야 하며 지방건축위원회에서 심의를 담당하게 됩니다.

아래 법규를 요약하자면

① 16층 이상의 건축물

② 미관지구에서의 건축물

③ 바닥면적이 5천제곱미터(해당용도에 속하는) 이상인 건축물

④ 분양용도의 건축물

⑤ 기타 건축조례에서 정하는 건축물일 경우에는 건축심의 대상이 됩니다.

기본설계와 중간설계가 완료되었다면 건축심의(해당하는 경우)를 받고난 후, '건축허가'를 받아야 합니다.

건축허가의 절차는,

건축허가 접수—>해당부서 협의—>건축허가—>각종 공과금 납부—> 건축허가서 수령의 단계를 거치게 됩니다.

건축허가 접수는

건축사 사무소에서 구비서류와 함께 기본설계도서를 준비하여 해당 지자체에 제출합니다.

[구비서류]

건축허가 신청서, 도시계획확인원, 토지대장, 토지등기부등본, 정화조 설치 신고서, 배수설비 설치 신고서, 급수공사 신청서, 구내통신 선로설비 설계검토 신청서, 건축구조 안전확인서, 건축허가조사 및 검사조서

√건축선 후퇴 등으로 건축 대지면적 일부가 도로로 할애될 경우엔 건축선지정 관리대장 1부 추가

√도로점용시에는 도로점용허가신청서 추가

√지방의 환지 예정지일 경우 환지예정증명서, 환지사용승낙서 추가

√압류, 가압류, 근저당, 지상권이 설정되어 있을시 건축동의서, 인감증명서, 주민등록등본 추가

√토지등기부등본상의 토지주인과 건축주가 다를 경우, 토지소유주의 대지사용승낙서, 인감증명서 필요

[기본설계도서]

건축계획서, 배치도, 평면도, 입면도, 단면도, 구조도(구조안전확인 또는 내진설계 대상 건축물), 시방서, 실내마감도, 소방설비도, 건축설비도, 토지굴착 및 옹벽도

건축허가시 납부하셔야 할 관련 비용에는

① 건축허가 수수료

② 면허세

③ 국민주택채권

④ 도로점용

⑤ 하수원인자 부담금이 있습니다.

건축감리는 감리자가 건축 현장에 상주하여야 하는 상주감리와 감리자가 건축 현장에 상주하지 않아도 되는 비상주감리로 구분됩니다.

1. 상주감리

상주감리가 필요한 대상은 아래와 같이 공사규모가 큰 건축공사인 경우 해당이 됩니다.

참고로, 상주감리대상임에도 불구하고 착오나 다른 이유로 인하여 착공시 상주감리 신고를 하지 않으시게 되면, 이는 고발대상으로 차후 행정처분을 받게 되오니 유의하시길 바랍니다.

1). 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축공사. 다만, 축사 또는 작물 재배사의 건축공사는 제외한다.

2). 연속된 5개 층(지하층을 포함한다) 이상으로서 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 이상인 건축공사

3). 아파트 건축공사

2. 비상주감리

비상주감리는 상주감리에 해당되지 않는 규모의 건축공사인 경우 해당이 되며, 감리자의 선정은 해당 관할지역별로 방법이 달라지는데 따라서 건축하는 지역에 따라 선정방법이 달라지게 됩니다.

건축감리자의 가장 큰 업무는 시공사가 설계도면대로 시공을 하는지에 대한 확인을 하는 것입니다.

1. 건축물 및 대지가 관계법령에 적합하도록 공사시공자 및 건축주를 지도

2. 시공계획 및 공사관리의 적정여부의 확인

3. 공사현장에서의 안전관리의 지도

4. 공정표의 검토

5. 상세시공도면의 검토·확인

6. 구조물의 위치와 규격의 적정여부의 검토·확인

7. 품질시험의 실시여부 및 시험성과의 검토·확인

8. 설계변경의 적정여부의 검토·확인

철거의 경우

철거 예정일 7일 전까지 건축물철거신고서를 특별자치도지사 또는 시장‧군수‧구청장에게 제출해야 하며 (「건축법」제36조제1항 및 「건축법 시행규칙」제24조제1항 의거)

멸실의 경우에는

멸실 후 30일 이내에 멸실신고를 해야 합니다.

(「건축법」제36조제2항 및 「건축법 시행규칙」제24조제2항 의거)

1. 건축물 멸실신고 : (건축물이 해당되는 경우) 7일전

2. 건축물 철거 : (건축물이 해당되는 경우)

3. 비산먼지 발생신고/특정공사 사전신고 : (300평이상) 공사개시 3일전

4. 건축물 착공서류접수 : (300평이상)

5. 착공필증 수령의 단계를 거치게 됩니다.

건축주님께서 부담하셔야 할 인입비에는 한전인입비, 도시가스 시설분담금, 상수인입비, 그리고 하수원인자 부담금이 있습니다.

1. 한전인입비

전기가 들어오게 됨에 따라 발생하는 것으로, 인입비 계산은 전체 계량기 인입비의 총합계이며 가공인입이냐 지중인입이냐에 따라 계산방법이 달라지게 됩니다.

√가공인입: 전력선이 전봇대를 타고 들어오는 경우

√ 지중인입: 전력선이 전봇대를 통하지 않고 한전맨홀로 들어오는 경우

2. 도시가스 시설분담금 (도시가스 인입비) 도시가스가 들어오게 됨에 따라 발생하는 것으로, 지역별로 차이가 있습니다.

계량기 등급은 건축물의 규모와 용도에 따라 달라지게 됩니다.

3. 상수인입비

수도가 들어오게 됨에 따라 발생하는 것으로, 지역과 환경에 따라 비용이 달라집니다.

4. 하수원인자 부담금

오수를 하수처리장으로 유입하여 처리함으로서 오수처리시설(단독정화조)를 설치하지 아니하는 경우에 그 오수처리시설(단독정화조)를 설치하는데 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 공공하수도 설치에 필요한 비용으로 부담하는 금액을 말합니다.

보통 ‘준공이 언제냐?’ ‘준공검사는 어떻게 하냐?’ 라는 질문들을 하는데 ‘준공’이라는 표현보다 ‘사용승인’이 더 정확한 표현입니다.

건축물이 완공되고 나면 관할 시,군,구청으로부터 해당 건축물을 사용해도 되는지의 검사를 받아야 합니다.

사용승인 신청은 보통 감리자가 건축주, 건축사, 시공사에게 필요한 서류를 요청하여 진행하게 됩니다.

1. 감리자가 공사가 완료되면 필요서류를 준비함

2. 관할지자체에 사용승인신청을 함.

3. 건축과 공무원이 정화조, 통신, 가스, 소방 등 법적 점검사항들을 서류상으로 확인. 특별검사원이 현장에서 해당 건축물이 건축법에 맞게 지어졌는지를 직접 확인.

4. 건축과 공무원과 특별검사원이 결과를 관할지자체에 다시 통보 함.(둘다 통과되었을 경우)

5. 사용승인처리 (하나라도 미통과된 경우)

6. 보완요청 : 지적사항 보완 후 재검토

참고로, 특별검사원은 민간인으로서 건축사 자격증이 있는 사람 즉, 건축사가 맡게 되는 것으로 비공개 추첨을 통해 선정되게 됩니다. 위의 과정을 거쳐 사용승인이 떨어지면 건축물관리대장이 생성되며, 건축물관리대장이 나오게 되면 등기를 하시면 됩니다.

건축물관리대장 없이도 전입신고는 가능하지만 한 가지 주의하실 점이 있습니다.

만약 토지를 구입하셨을 때 토지를 담보로 융자를 받은 경우라면 이후 건축물이 지어진 후 토지+건물로 다시 대출심사를 받을 수 있는데요, 재산가치가 높아지게 되니 금리 면에서 유리하게 조정 받으실 수 있을 확률이 높습니다.

하지만, 미리 세입자가 전입신고를 해 놓은 경우 그 금액만큼은 부동산가치에서 제외되기 때문에 불리한 대출조건을 부담하게 됩니다. 이 점 유의하시길 바랍니다.